Kiralananın Durumu ve Emsal  Kira Bedellerine Göre Kira Artışı 5 Yıl Dolmadan  Mümkün mü? Yargıtay’ın “Uyarlama” Kararı Ne Diyor ?

Son yıllarda ülkemizde yaşanan ekonomik dalgalanmalar ve yüksek enflasyon sorunu, kiracıları ve malikleri karşı karşıya getirmekte, kira bedelinin piyasa ortalamasının çok altında kalması nedeniyle malikler, Türk Borçlar Kanunu m. 344/fıkra 3 hükmünde öngörülen 5 yıllık kanuni süreyi beklemeden kira bedelini yükseltmek istemektedir.

Peki, hukuk sistemimiz bu konuda ne diyor? “Kira Bedelinin Tespiti Davası” ile “Uyarlama Davası” arasında ne fark vardır?

Bu yazıda Yargıtay’ın söz konusu soruna yönelik son noktayı koyduğu Bölge Adliye Mahkemeleri Kararları Arasındaki Uyuşmazlığın Giderilmesi İstemine İlişkin Uyuşmazlığın Giderilmesi Kararının detaylarını özetleyeceğiz. 

1. Beş Yıl Kuralı Nedir? (TBK m. 344/fıkra 3)

Türk Borçlar Kanunu m. 344’e göre, konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedeli ilk 5 yıl boyunca ancak “TÜFE oranında” artırılabilir. Kanunda, kira bedelinin bir üst sınıra tâbi tutulmadan kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri üzerinden yeniden belirlenmesine, ancak beşinci yılın sonunda izin verilmektedir. Hükmün içeriğinin bu şekilde belirlenmesiyle amaçlanan, kira sözleşmesinin zayıf tarafı olan kiracıyı korumak ve onun gözünden kira artışını tahmin edilebilir bir çizgide tutmaktır.

2. “Aşırı İfa Güçlüğü” Bir Çıkış Yolu mu? (TBK m. 138)

Yüksek enflasyon sorunu nedeniyle ekonomik koşulların hızla değişmesine bağlı olarak malikler, TBK m. 344/fıkra 3 hükmünde öngörülen 5 yıllık süreyi beklemeden kira bedelinin artırılması için Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesindeki “Aşırı İfa Güçlüğü” hükmüne dayanmaya başladılar. Bu madde, sözleşme kurulurken taraflarca öngörülemeyen olağanüstü durumlarda hâkimin sözleşmeyi yeni koşullara uyarlamasına imkan tanımaktadır.

3. Mahkemeler Arasındaki Görüş Ayrılığı

Bu konuda Bölge Adliye Mahkemeleri arasında fikir ayrılığı yaşanmıştır.

İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 54. Hukuk Dairesi'nin 15.03.2023 Tarih, 2023/845 Esas, 2023/536 Karar sayılı ilâmında, taraflar arasında geçerli kabul edilen 1 yıl süreli ve 01/04/2019 başlangıç tarihli kira sözleşmesine yönelik, 01/04/2022 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere değişen, hal ve şartlara göre kira bedelinin uyarlanması şeklindeki davacının istinaf talebi doğru kabul edilmiş, yani 5 yıl dolmasa bile uyarlama davası açılabileceği sonucuna varılmıştır (Karar metni için bkz. www.lexpera.com.tr).

Buna karşılık Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi'nin, 28.12.2023 Tarih, 2023/2787 Esas, 2023/3085 Karar sayılı ilâmında, enflasyon gerçeği göz önünde bulundurularak yeni kira dönemlerinde kiranın belirlenmesine yönelik TBK m. 344/fıkra 3 hükmünün özel hüküm olarak getirildiğini, bunun aksine 5 yıl dolmadan emsal kira bedelleri üzerinden artış talep edilmesinin kanunu dolanmak anlamına geleceğini belirtilmiştir ( karar metni için bkz. www.lexpera.com.tr)

4. Yargıtay Son Noktayı Koydu: Enflasyon Tek Başına “Uyarlama” Sebebi Değil!

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin Bölge Adliye Mahkemeleri Kararları Arasındaki Uyuşmazlığın Giderilmesi İstemine İlişkin 10.03.2025 Tarih, 2024/1083 Esas, 2025/1439 Karar sayılı ilâmı ile bu tartışma sona ermiştir. (Karar metni için bkz. www.lexpera.com.tr)

Kararda Yargıtay’ın belirlediği temel ilkeler şunlardır:

• Ülkedeki paranın alım gücündeki düşüş ve kira enflasyonu gibi durumlar, zaten TBK m. 344 hükmünde özel olarak düzenlenen kira bedelinin tespiti davasının konusudur. Bu nedenle, sadece gerçekleşen enflasyon, paranın satın alma gücündeki değişim, kira enflasyonu ile kiralananın durumu ve emsal kira bedellerindeki değişimler gerekçe gösterilerek uyarlama davası açılamaz. Aksi halde özel nitelikli emredici düzenleme etkisiz kılınmış olur. Dolayısıyla kira bedelinin emsal kira bedellerine göre belirlenmesi talebi, en erken 5. yılın sonunda ileri sürülebilir. 

• Hangi Durumlarda Uyarlama Mümkündür? Yargıtay, uyarlama davasının kapısını tamamen kapatmamıştır. Ancak bunun için enflasyona bağlı emsal kira bedellerindeki değişimler dışında kalan ve kiralananın kullanım şeklini etkileyecek şekilde kiralananın bulunduğu yerde yaşanacak olağanüstü bir durum (deprem, sel baskını, salgın hastalık, fırtına vb. gibi mücbir sebep halleri) veya anormalin üstündeki imar değişimleri veya ticari hayattaki öngörülemeyen öngörülmesi de mümkün olmayan olumlu veya olumsuz değişiklikler, vergi ve amortisman giderlerindeki anormal artışlar, döviz kurlarındaki çok ani ve aşırı iniş ve çıkışlar ile ülkeyi sarsan ciddi ekonomik kriz, salgın, hastalık, savaş, darbe nedeniyle kira sözleşmesinin unsurlarının bu yeni koşullara göre yeniden düzenlenmesi gerekliliği ortaya çıkmalıdır.

Sonuç Olarak;

Eğer kira bedeliniz piyasaya göre emsal kira bedellerinin altında kaldıysa, sırf ekonomik konjonktür ve enflasyon sebebiyle 5 yıl dolmadan kira bedelini emsal kira bedellerine yükseltmeniz Yargıtay'a göre mümkün değildir.

Yargıtay, ekonomik dalgalanmaları, kira hukukuna özgü kanuni düzenlemeler çerçevesinde (yani uyarlama davası yolu ile değil, kira bedelinin tespiti davası yolu ile -TBK m. 344) çözülmesi gereken bir mesele olarak görmektedir.

Ancak bu, bir kira ilişkisinin hiçbir zaman uyarlama davasına konu olamayacağı anlamına gelmez. Enflasyona bağlı emsal kira bedellerindeki değişimler dışında kalan ve kiralananın kullanım şeklini etkileyecek şekilde kiralananın bulunduğu yerde yaşanacak olağanüstü bir durum veya anormalin üstündeki imar değişimleri veya ticari hayattaki öngörülemeyen öngörülmesi de mümkün olmayan olumlu veya olumsuz değişiklikler, vergi ve amortisman giderlerindeki anormal artışlar, döviz kurlarındaki çok ani ve aşırı iniş ve çıkışlar ile ülkeyi sarsan ciddi ekonomik kriz, salgın, hastalık, savaş, darbe gibi mücbir sebepler ortaya çıkarsa, kira sözleşmesi hakkında uyarlama davası (TBK m. 138) açılabilir.