Halk arasında, hatta mahkeme salonlarında, dava dilekçelerinde ve hukuk kitaplarında bile dilimize pelesenk olmuş bir kavram var: “Tapu İptal ve Tescil Davası”. Ancak Türk Medenî Kanunu’nda aslında böyle bir davanın adı dahi geçmiyor! Eğer bir taşınmazla ilgili dava açar ve davayı nitelendirirken yanlış isimle yola çıkarsanız, davanızın seyri hiç beklemediğiniz bir şekilde değişebilir.

Taşınmaz davalarının kaderini belirleyecek kritik detaylar:

1. Neden “Tapu İptal ve Tescil Davası” Dememeliyiz?

Bir taşınmazın tapu kütüğündeki sayfasının tamamen ortadan kaldırılması, ancak taşınmazın özel mülkiyet konusu iken sonradan tapuya kaydı gerekmeyen bir taşınmaz niteliğine dönüşmesi ya da zaten özel mülkiyete elverişli olmamasına rağmen her nasılsa tapuya kaydedilerek özel mülkiyet konusu yapılması hallerinde söz konusu olur. Türk Medeni Kanunu m. 999 hükmüne göre bu duruma da “iptal” değil, “çıkarılma” denir. Uygulamaya baktığımızda ise tapu iptal davası adı altında açılan davaların konusunun “tapu sicilinden çıkarılma” değil, taşınmazın mülkiyetinin el değiştirmesi ya da tapudaki yolsuz (yani yanlış) kaydın/tescilin düzeltilmesi talebi olduğunu görüyoruz.

2. “Tescili İsteme Davası” (En Basit İfadeyle: Tapuyu Kendi Üzerime Almak İstiyorum)

Uygulamada sıklıkla bizlere yöneltilen hukuki sorunlardan biri: “Noterde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yaptık, ama karşı taraf tapuyu devretmiyor”. Bu duruma ilişkin mahkemeye sunulan dava dilekçelerinde davanın “tapu iptal ve tescil davası” olarak isimlendirildiğini görmekteyiz. Peki bu ifade acaba doğru mu ve yeterli mi?

• Tescili İsteme Davası Nedir?

Tescili isteme davası (diğer isimleri tescile zorlama davası ya da ferağa icbar davası), Türk Medeni Kanunu m. 716 hükmünde düzenlenmiştir. Bu maddeye göre: “Mülkiyetin kazanılmasına esas olacak bir hukukî sebebe dayanarak malikten mülkiyetin kendi adına tescilini istemek hususunda kişisel hakka sahip olan kimse, malikin kaçınması hâlinde hâkimden, mülkiyetin hükmen geçirilmesini isteyebilir”.

Şu halde elinizde mülkiyetin size geçmesi gerektiğini kanıtlayan bir sözleşme, alacak hakkı veya kanuni bir sebep varsa açacağınız davanın adı Tescili İsteme (Tescile Zorlama; Ferağa İcbar) Davasıdır.

• Hangi Durumlarda Açılır?

 Örneğin taşınmaz mülkiyetinin devrine ilişkin alacak hakkı sağlayan bir sözleşme yapılmışsa (noterde taşınmaz satış ya da satış vaadi gibi), sözleşmenin karşı tarafı tapuyu devretmekten kaçındığında, ona karşı açılacak olan dava TMK m. 716 uyarınca Tescili İsteme Davasıdır.

• Zamanaşımı Var mı?

Evet! Bu dava bir alacak hakkına dayandığı için kural olarak TBK m. 146 uyarınca 10 yıllık zamanaşımına tâbidir ve bu davanın doğru isimlendirilmesi en çok da bu noktada önem taşır. Çünkü uygulamada bu dava, dava dilekçelerinde “tapu iptal ve tescil davası” adı altında açılmakta, dolayısıyla davanın konusunun hukuken dayandığı kanun maddesi gözden kaçmaktadır. 

Bu nedenledir ki bir avukatın, “tapu iptal ve tescil davası” adı altında açtığı ya da müvekkiline karşı bu ad altında açılan davanın, dayandığı kanun maddesini bilmesi hayati önem taşır. Çünkü bilmiyorsa, davanın konusu itibarıyla bir alacak hakkına dayanması nedeniyle zamanaşımı süresinin söz konusu olduğunu gözden kaçırabilir.

Peki süre kaçarsa ne olur? Taşınmaz mülkiyetinin devri konusunda alacaklı iseniz dava açsanız bile, karşı taraf (yani davalı) sizin zamanaşımı süresini kaçırdığınızı ileri sürerse, haklıyken haksız konuma düşersiniz ve davayı kaybedersiniz.

Ya da böyle bir davanın size karşı açıldığını düşünelim ve davacı taraf zamanaşımı süresini kaçırmış olsun. Hukukta bir davada, zamanaşımı süresinin kaçıp kaçmadığını hakim kendiliğinden dikkate alamaz. Yani bunu karşı tarafın davada ileri sürmesi gerekir. Şu durumda davalı olarak sizin avukatınız, size karşı “tapu iptal ve tescil davası” adı altında açılan davanın, her ne kadar bu ad altında açılsa da aslında TMK m. 716 uyarınca açılan bir tescili isteme davası olduğunu göremez ve davada zamanaşımı süresinin dolduğunu ileri sürmezse, süre dolmuş olmasına rağmen, davalı olarak siz bunu ileri sürmediğiniz için, davacı davayı kazanacaktır.

Şimdi bu davanın milyon dolarlık bir gayrimenkul davası olduğunu ve zamanaşımı süresinin kaçtığı savunmasının ihmal edildiğini ve bu nedenle kazanabileceğiniz bir davayı kaybettiğinizi hayal edin!

• Dava Sürerken Taşınmaz Başkasına Devredilirse Diye: ŞERH!

Tescili isteme davası sürerken davalı taşınmazı bir başkasına devredebilir. Uygulamada bunun önüne geçmek adına ihtiyati tedbir kararı verilmekte ya da “davalıdır” şerhi konarak tapu işlemlere kapatılmaktadır. Oysa hukuk tekniği olarak burada konulması gereken şerh “davalıdır şerhi” değil, TMK m. 1010 uyarınca “çekişmeli hakların korunmasına ilişkin mahkeme kararının şerhidir”. Böyle bir şerh konulduğu durumda tapunun işlemlere kapatılmasına da gerek yoktur. Çünkü tapuda şerh varken buna rağmen üçüncü kişi taşınmazı devralırsa, ileride davanın kazanılması sonrası, şerhin etkisi dolayısıyla taşınmazı devralan üçüncü kişiye karşı bu karar ileri sürülebilir.

3. “Yolsuz Tescilin Düzeltilmesi Davası” (En basit ifadeyle: Bu Tapu Zaten Benimdi Ama Tapuda Hatalı Yazılmış)

Uygulamada bizlere sıkça yöneltilen diğer bir soru: “Sahte vekâletnameyle tapum başkasına devredilmiş, ne yapmalıyım?”

• Yolsuz Tescilin Düzeltilmesi Davası Nedir?

Yolsuz Tescilin Düzeltilmesi Davası (diğer isimleri, tapu sicilinin düzeltilmesi ya da tashihi davası) Türk Medeni Kanunu m. 1025 hükmünde düzenlenmiştir. Bu maddeye göre: “Bir aynî hak yolsuz olarak tescil edilmiş veya bir tescil yolsuz olarak terkin olunmuş ya da değiştirilmiş ise, bu yüzden aynî hakkı zedelenen kimse tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir”.

Şu halde siz zaten o taşınmazın gerçek maliki iseniz (yani sahibiyseniz) ama tapudaki tescil (yani yazım) hukuken hatalı bir işlem sonucu başkasının üzerine geçmişse, açacağınız davanın adı Yolsuz Tescilin Düzeltilmesi Davasıdır.

• Hangi Durumlarda Açılır?

Örneğin sahte vekâletname ile yapılan satışa ya da ayırt etme gücü yerinde olmayan bir akıl hastasının yaptığı satışa dayalı yapılan devirler veya tapu memurunun yanlışlıkla yaptığı terkinler bu davanın konusudur.

• Davada Süre Var mı?

Hayır! Bu dava bakımından bir zamanaşımı ya da hak düşürücü süre söz konusu değildir. Çünkü bu dava sizin mülkiyet hakkınıza dayanır ve dava her zaman açılabilir.

• Taşınmazı Başkası Devralırsa Ne Olur? (İyiniyetli Üçüncü Kişilerin Durumu)

Türk Medeni Kanunu m. 1023 hükmüne göre: “Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur”. Yani Kanun, tapu siciline güvenerek bir taşınmazı devralan “iyiniyetli” kişileri korumaktadır.

Demek ki tapunuz yolsuz olarak (yani yanlış bir işlem sonucu) bir şekilde elinizden çıkmışsa ve devralan kişi bu durumu (yani tapudaki yazımın hatalı olduğunu) bilmiyorsa, yani iyiniyetliyse, mülkiyet artık onundur, taşınmazınızı kaybedersiniz. 

Ancak taşınmazı devralan kişi, devralırken sizin durumunuzu biliyorsa veya bilmesi gerekiyorsa (yani kötüniyetliyse), ona karşı açacağınız Yolsuz Tescilin Düzeltilmesi Davasını kazanabilirsiniz.

Görüleceği üzere Yolsuz Tescilin Düzeltilmesi Davalarında üçüncü kişiye devir söz konusu ise “iyiniyet”, adeta taşınmaz mülkiyetinin hukuki kaderini belirleyen en keskin virajdır. Tapuya güven ilkesi, taşınmaz davalarında iyiniyetli üçüncü kişinin zırhıdır.

• Dava Sürerken Taşınmaz Başkasına Devredilirse Diye: ŞERH!

Mahkeme sürerken davalının taşınmazı başkasına devretmesi durumunda hakkınızı korumak hayati önem taşır. TMK m. 1023 uyarınca tapuya güven ilkesi iyiniyetli üçüncü kişinin zırhı ise, bu zırhın en büyük düşmanı da tapuya konan şerhtir.

Uygulamada genellikle “ihtiyati tedbir” kararı verilmekte ya da tapuya “davalıdır” şerhi konulmakta ve tapu işlemlere kapatılmaktadır. Ancak hukuk tekniği olarak burada konulması gereken şerh “davalıdır” şerhi değil, TMK m. 1011 uyarınca “ayni hak iddiasının şerhidir”. Böyle bir şerh konulduğu durumda tapunun işlemlere kapatılmasına da gerek yoktur. Çünkü tapuda şerh varsa, bu taşınmazı devralan kişi tapuda yazan “şerhi” göreceğinden, artık davacının durumunu bilmediğini (yani iyiniyetli olduğunu) iddia edemez ve davayı kazanamaz.

Sonuç Olarak;

Türk Medenî Kanunu’nda tapunun iptaline ilişkin “tapu iptal davası” şeklinde kaleme alınmış hiçbir hüküm bulunmamaktadır. Uygulamada “tapu iptal ve tescil davası” adı altında açılan davaların, aslında taşınmaza yönelik ayni neticeli talepleri konu alan davalar olduğu görülmektedir: Yani TMK m. 716 uyarınca tescili isteme davası ve TMK m. 1025 uyarınca yolsuz tescilin düzeltilmesi davası. 

Ancak bu iki dava, gece ile gündüz kadar birbirinden farklı davalardır. Buna rağmen sanki aynı tür davalarmış gibi her iki davanın “tapu iptal davası” şeklinde aynı ad altında toplanması yanıltıcıdır.

Unutulmamalıdır ki hukukta kullandığımız terimler sadece birer etiketten ibaret değildir. Seçtiğiniz terim, davanın zamanaşımından, şerhine, ispat yüküne kadar her şeyini etkiler. Eğer bir “tapu iptal ve tescil davası” açmayı düşünüyorsanız, açtığınız davanın aslında hangi dava olduğunu belirlemek için, bu teknik ayrımları bilen ve konuya hâkim olan bir uzmandan destek almanız şarttır.

Konuya ilişkin detaylı bilimsel açıklamalar için makalemizi okuyabilirsiniz:

Etem Saba ÖZMEN/Gülşah Sinem AYDIN: “Tapu İptal Davası Olarak Yanlış Adlandırma ile Açılan Davalar (Tescili İsteme Davası/Yolsuz Tescilin Düzeltilmesi Davası)”, İstanbul Barosu Dergisi, Cilt: 88, Sayı: 6, Yıl: 2014, sayfa aralığı: 179-215. 📃